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9.13 부동산대책

이후 달라지는 것들

정부가 거듭 발표하는 부동산대책을 보고 있노라면 혼란스럽기까지 하다. 그럼에도 알아야 대비할 수 있다. 최근 발표한 9.13 부동산대책이 주택 보유자 및 구입 희망자에게 직접 영향을 끼칠만한 부분만 골라 보았다. 이번 대책으로 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회가 더 커진것만은 사실이다.

공시가격 단계적 현실화로 재산세 변동

부동산대책 이후 가장 큰 관심을 끄는 부분이 세금이다. 토지나 주택을 보유하거나 팔때 내야하는 세금의 경우가 특히 그렇다. 주택의 공시가격은 재산세 등을 산정하는 기준으로 세금과 매우 밀접한 관계가 있다. 문제는 공시가격이 실제 시장가격에 비해 형편없이 낮다는 것. 9.13 부동산대책에서는 2022년까지 공시가격을 시장가격의 100% 수준으로 맞추는 것을 목표로 하고 있다. 공시가격이 올라가면 재산세 부담은 점진적으로 인상될 것이지만, 고가 주택이 아닌 경우라면 큰 부담이 아니다.

강화된 종부세는 고가 다주택자에 영향

9.13 대책에는 종합부동산세 강화 방안도 담겼다. 과세표준 구간에 따라 0.1%~1.2% 인상하는 안이다. 그러나 우려와 달리 종부세는 국민의 1~2%에 해당하는 다주택자에게 한정적으로 영향을 미치게 된다. 1주택자이면서 공시가격 9억원(시가 약13억원)이하 주택을 소유하고 있다면 종부세 과세에서 제외되므로 걱정할 필요가 없다. 다주택자도 합산한 주택가격에서 공시가격 6억원(시가 약 9억원)까지 과세에서 제외해준다. 종부세 부담을 안게 될 층은 규제대상지역 내 고가주택을 소유한 다주택자들이다. 기존에는 집값이 연간 몇 배가 뛰어도 종합부동산세는 전년대비 최대 150%까지만 인상이 가능했다. 앞으로는 조정지역 내 다주택자에 한해 최대 300%까지 인상하기로 함에 따라, 이들의 종부세 부담이 커질 전망이다.

일시적 2주택자에 대한 양도세부과 면제는?

일시적 2주택자가 이사주택을 매수 후 종전주택을 일정기간 내 매도할 경우 종전주택은 양도세부과 면제 대상이 된다. 이번 9.13 대책에서는 규제지역에 한해 양도세부과 면제 대상이 되려면 2년 거주해야 한다는 조건과 이사주택 구입 후 2년 이내에 종전주택을 매도하는 조건이 충족되어야 양도세를 면제해 주기로 했다. 규제지역을 제외한 기타 지역은 종전처럼 2년 보유, 3년 이내 종전주택 매도 요건을 지키면 양도세부과 면제 대상이 된다.

분양권·입주권 소유자는 ‘무주택자에서 제외’

그동안 분양권·입주권은 청약시 주택으로 셈하지 않았다. 그러나 9.13 부동산대책에서는 분양권·입주권을 주택으로 간주하고 있다. 잠재적 2주택자의 접근 자체를 막아 무주택실수요자에게 우선권을 주겠다는 의도다. 따라서 앞으로 분양권·입주권 소유자는 청약신청시 무주택자 대우를 받을 수 없다. 국토부는 분양권·입주권 소유자를 1주택 자로 규정하기 위해 주택공급규칙을 연말까지 개정하기로 했으니 내년부터는 시행 될 것으로 보인다. 다만, 부동산 관련 세금을 계산할 때는 ‘분양권을 주택으로 보지 않는다’는 종전 원칙을 유지할 계획이다.

무주택자 위주로 실수요자 우선청약제도 강화

9.13 대책에서는 조정대상지역에서 추첨제로 청약 당첨자를 선정할 때 무주택자를 우선 추첨하기로 했다. 그동안 청약 추첨제의 경우 유주택자와 무주택간 구분이 없었다. 하지만 앞으로 조정대상지역에서는 추첨 물량의 50~70%를 무주택자에게 우선 배정하고 나머지 30% 정도를 유주택자에게 공급할 방침이다. 이에 따라, 다소 점수가 낮아 당첨 문턱을 넘기 힘들었던 무주택 청약자들이 우선 추첨을 통해 대거 당첨될 것이라는 예상이 가능하다. 바뀐 청약제도는 내년 1월부터 적용될 것으로 보인다.

수도권 전매제한기간 최고 8년으로 강화

현재 수도권 대규모 공공택지에 적용되고 있는 분양가상한제 주택의 전매제한기간은 최대 6년이지만 앞으로는 최대 8년까지 늘어나게 된다. 불가피하게 전매할 경우 사업시행자에게 최초 공급가에 은행 이자를 더한 수준으로 환매해야 하므로 차익을 얻기 힘들다. 또 수도권 공공택지의 신규공급주택에는 거주의무기간(분양가격에 따라 1년~5년)을 두어 가수요의 진입을 막기로 했다.

주택보유자, 규제지역에서 주택담보대출 금지

9.13 대책에 따라 2주택 이상 보유자가 규제지역의 주택 매매시 주택담보대출이 전면 금지된다.
1주택 보유자도 마찬가지로 규제지역의 주택 매매시 기존주택을 2년 이내 처분하기로 약속해야만 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있다. 분양권을 보유한 경우도 마찬가지다. 규제지역에서 1주택자가 분양을 받았을 경우 소유권이전등기 후 6개월 이내 전입하고, 소유권이전등기 후 2년 내에 기존주택을 처분하기로 약속해야만 대출을 받을 수 있다. 또한 규제지역 내 고가주택을 구입하는 경우에는 실거주목적이 아니면 담보대출이 금지된다.

2주택 이상, 전세자금대출 공적보증 금지

우리나라에서 주택전세자금대출 보증보험상품을 취급하는 곳은 HUG, 주택금융공사, 서울보증보험 3곳이다. 이번 9.13 부동산대책을 계기로 이들 3개 기관에서는 앞으로 2주택 이상을 보유한 다주택자에게 공적보증을 제공하지 않는다. 그럼 1주택 보유자의 전세대출 보증은 어떻게 되는 걸까? HUG와 주택금융공사에서는 부부합산소득 1억원 이하인 1주택자에 한해 보증보험상품을 제공할 방침이다. 단 서울보증보험에서는 소득제한 없이 1주택자면 누구나 전세대출 보증보험상품을 이용할 수 있다.

글 구선영
제공 : 머니플러스

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