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전세시장의

현황과 기대

최근 전세시장은 10년래 가장 안정적인 모습을 보이고 있다. KB주택가격동향조사 월간자료에 따르면 전세가격은 4월말 기준 전국 –0.02%, 수도권 0.0%, 5대 광역시 0.0%, 기타지방 –0.11%를 나타내고 있다. 또한 전국 평균주택가격을 기준으로 한 매매가격 대비 전세가격 비율도 지난해 4월 75.7%에서 올해 4월에는 73.4%로 1년 만에 2.3%p 감소했다. 전세가격은 2009년부터 본격적인 상승을 시작한 이래 권불십년(?), 서서히 안정세로 돌아서고 있다. 이런 전세시장의 현황과 향후 기대 등을 살펴보기로 하자.

최근 10년래 가장 안정적인 모습의 전세시장

전세시장이 안정세로 돌아선 것은 전국의 주택공급 물량 증가에 따른 수급불균형 해소가 가장 큰 이유다. 아파트 입주물량은 2017년도에 전국 38.4만호, 수도권 17.4만호, 비수도권 21.0만호로, 근래 10년간 가장 많은 물량이었다. 올해는 전국 44.0만호, 수도권 21.7만호, 비수도권 22.3만호로 작년에 비해서도 14.6%가 더 늘어나 결국 물량 앞에 장사가 없게 된 형국이다. 지역적인 편차는 있으나 공급의 승리이다.

둘째, 지난해 수도권 등의 집값 상승기에 서울을 중심으로 세입자가 대거 매수자로 전환돼 전세입자 자체가 감소한 측면도 있다. 서울시와 국토부가 공동으로 조사한 2017년 서울시 주거실태조사’를 보면, 서울시의 자가 보유율은 48.3%로 전국 평균 61.1%보다는 12.8%p 낮지만, 2016년 45.7%에 비해서는 2.6%p 상승했다. 집값상승을 우려한 세입자 상당수가 추격매수에 나서 전세수요의 감소를 가져왔다.

셋째, 이사철 주기가 지나기도 했다. 요즘 이사 시기는 학교의 개학 등에 따른 방학시기로 몰리는 경우가 많아 봄, 가을 이사철 수요가 점차 줄고 있는 상황이다.

넷째, 서울을 중심으로 2009년부터 관찰되던 2년 주기인 짝수 해 완화 현상도 한몫 했다. 그동안 홀수 해에는 유독 상승률이 높고 짝수 해에는 상대적으로 낮았다. 물론 근래 들어 이런 패턴은 거의 사라지고 있는데, 이 또한 공급증가에 따른 결과로 볼 수 있다.

다섯째, 재건축·재개발 이주시기의 분산이다. 지금 한창 추진 중인 재건축 등의 이주수요가 올해 집중될 것으로 예상됐으나, 서울시 등의 조정으로 연기되거나 분산된 효과가 있다.

늘어난 임대주택등록으로 향후 전망도 긍정적

향후 전세시장의 쟁점은 최근 급등한 주택가격과 차이가 벌어진 전세가격이 격차를 줄이기 위해 상승할 것인가이다. 즉, 낮아진 전세가율이 다시 오를지 여부다. 종전에는 대부분 주택가격이 상승하면 전세가격도 따라 오르는 형태가 일반적이었다. 이 문제도 전세물량의 수급여건과 깊은 관계가 있다. 긍정적인 신호는 정부의 다주택자 임대주택등록 유도와 관련해 성과가 일정 부분 나타나고 있다는 점. 종합부동산세와 다주택자 양도세 중과를 회피하기 위해 임대주택등록이 많아지고 있는데, 세입자는 4~8년 임대주택기간 동안 연 5% 이하의 상승률 한도 내에서 안정적인 전세거주가 가능해진다.

이런 현상은 매물 부족으로 작용해 매매시장에 영향을 미칠 수도 있다. 향후 서울의 수급과 연결되면, 아파트 입주물량은 2016년 2.6만호, 2017년 2.7만호, 2018년 3.5만호, 2019년 3.9만호로 점차 증가함에 따라, 전세가율이 높아지기보다는 현 수준을 유지할 것으로 기대된다. 물론 2년 연장시점에서 몇 천만원을 올려줘야 하는 경우도 있을 수 있지만, 서울의 경우 전체적으로는 내년까지 공급이 증가함에 따라 안정세를 유지할 것으로 전망 된다. 비수도권도 전반적인 공급물량 확대로 약보합세 수준의 현황이 지속될 것으로 예상된다.

글 박합수
제공 : 웰스매니지먼트

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