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주택 가격에 따라

세금은 어떻게 달라질까?

세금 정책 변동에 따라 크게 영향 받는 분야 중 하나가 주택 관련 세금이다. 주택의 취득, 보유, 양도 단계에서 세금 계산 시 주택 가격이 중요한 영향을 미치기 때문인 것. 주택 가격에 따라 세금은 어떻게 달라지는지에 대한 궁금증을 풀어본다.

Q1 주택 가격에 따른 세금 확인 시 가장 먼저 살펴야 할 점은 무엇인가요.

해당 가격이 실제 거래 가격 기준인지 기준시가 기준인지를 먼저 살펴야 합니다. 실제 거래 가격이란 해당 주택을 매매할 때 지불한 거래 금액을 말하는 반면, 기준시가는 매년 4월 말 공시되는 주택 가격으로 일반적으로 실제 매매 가격보다 낮죠. 실제 거래 가격은 거래 과정에서 발생하는 세금(취득세, 양도소득세)을 정할 때 적용하고, 기준시가는 보유하는 동안 내야 하는 세금(재산세, 종합부동산세)을 계산할 때 적용합니다.
특히 주택을 상속이나 증여로 취득하면서 상속·증여세를 부담할 때는 어떤 주택인지에 따라 적용하는 가격이 다른데요. 해당 주택이 아파트처럼 자주 거래되는 경우라면 평가 기간 내 있었던 유사한 주택의 거래 가격을 적용하지만, 거래가 빈번하지 않은 단독주택 등이라면 기준시가와 같은 별도 평가 금액을 적용하게 됩니다.

Q2 주택 가격이 3억원 이하인 경우 여러 세제혜택이 있다고 하는데, 어떤 것들이 있을까요.

주택의 기준시가가 3억원 이하라면, 세제혜택을 받거나 세제상 불이익에서 제외되는 기준이 됩니다. 최근 다주택 보유자에 대한 과세가 강화됐는데, 일정 지역의 기준시가 3억원 이하 주택은 양도 시점에 보유 주택에서 제외함으로써 다주택의 불이익을 받지 않을 수 있습니다. 4월 이후 주택을 양도 할 때는 1세대 다주택인 경우로서 조정대상 지역의 주택 양도 시 일반 양도소득세율에 추가 10%p 또는 추가 20%p의 세율로 과세하고 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 배제하게 되는데요. 이때 다주택인지 여부를 판정할 때, 수도권이나 광역시 외 지역에 소재하면서 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택은 제외하고 주택수를 계산하게 됩니다. 따라서 이런 주택이 있는 경우는 세법상 유리한 적용을 받을 수 있습니다.
또 주택 임대소득에 대한 종합소득세 계산 시에도 기준시가 3억원 이하 주택에 대한 특례가 있습니다. 주택을 임대하고 받는 전세 보증금은 1세대 3주택 이상이고, 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우인데, 이때 면적 60㎡ 이하이고 기준시가 3억원 이하 주택은 주택수에서 제외(2018년 말까지)합니다.

Q3 취득세나 종합부동산세 과세 대상이 기준시가 6억원 기준이라던데, 이를 초과하는 주택의 경우 세금은 어떻게 부과되나요.

실제 거래 가격 기준으로 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매매로 취득할 때 취득세는 2.2% 또는 2.4%가 적용됩니다. 또 주택을 매도할 때 발생하는 양도소득세는 실제 취득가액과 실제 양도가액의 차이인 양도 차익에 대해 부담하는데, 비과세 요건을 충족한 1세대 1주택은 실제 양도가액 9억원 이하일 경우 양도소득세가 비과세됩니다.
종합부동산세는 1세대 1주택일 경우 기준시가 9억원 이하는 과세되지 않는데요. 주택 임대소득에 대한 종합소득세도 1세대 1주택일 경우 특례를 적용합니다. 부부 합산 1주택으로서 해당 과세 기간 종료일(또는 양도일) 현재기준시가 9억원 이하 주택은 임대소득을 비과세하고 있습니다. 다만, 1세대 1주택 비과세 기준을 충족했더라도 실제 양도가액 9억원을 초과하는 주택을 양도할 때는 양도소득세가 과세됩니다. 이 경우 , 양도가액 9억원 초과 부분의 양도 차익에 대해서만 과세하고, 장기보유특별공제가 최고 80%(일반 부동산은 최고 30%)까지 가능해 세 부담을 줄일 수 있습니다

글 : 김성욱
제공 : 웰스매니지먼트

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