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부동산을 활용한 절세, 부담부증여!

여전히 유효할까?

국토교통부에 따르면 지난해 전국 부동산 증여 건수는 약 28만건으로 2016년(약 26만건) 대비 4.9% 증가했다. 특히 주택 증여 건수는 8만 9,000여건으로 1년 전보다 10.3% 늘었다. 이는 법정신고기한 내에 신고 시 증여세를 줄여주는 증여세액공제가 10%에서 7%까지 하락한 것도 영향이 있었겠지만, 많이 오른 상태에서 주택을 증여하면 증여세부담이 커질 수 있기 때문이다. 다음의 상담사례를 통해 부동산 증여를 활용한 절세방안에 대해 알아보자.

#. 분당에 주택을 보유 중인 이주택씨. 서울 집값이 상승할 것이란 이야기를 듣고 2016년 7월 강남에 새 아파트를 구입해 이사하고 기존 주택은 전세를 주고 있다. 올해 4월 1일부터 다주택자는 양도세 폭탄을 맞는다고 하는데…, 그렇다고 지금 주택을 팔기에는 둘 다 향후 가격이 오를것으로 보여 매매보다는 자녀에게 증여 할 것을 고민하고 있다. 절세 가능한 방법이 있을까?

부동산 절세의 기술, 부담부증여란?

아무리 좋은 부동산이라도 증여를 받게 되면 수증자인 자녀가 증여세를 내야 한다. 하지만 막 취업한 자녀에게 부동산, 특히 아파트와 같이 시세파악이 용이한 자산을 증여할 경우 공시지가가 아닌 시가가 증여재산가액으로 평가돼 증여세 부담이 크다. 이런 이유로 증여할 아파트의 전세보증금이나 대출을 최대한으로 높인 후 자녀에게 채무를 같이 증여하는 형태를 많이 취하게 되는데, 이를 부담부증여(負擔附贈與)라 한다. 향후 전세보증금이나 채무를 자녀가 상환해야 하는 부담을 안게 되기 때문에, 자녀는 증여재산가액에서 채무부분을 제외한 부분만큼만 증여세를 내면 된다. 반면 채무를 넘기는 부모입장에서는 보증금 또는 채무부문만큼은 판 것으로 보아 양도세를 내게 된다. 위 사례에서 분당주택(기존주택)의 현재가격은 10억이고 전세보증금은 7억이라고 가정해보자. 부담부증여를 통해 자녀에게 증여한다면 전세보증금 7억에 해당하는 부분에 대해 부모가 양도세를 내고, 자녀는 3억원(10억원-7억원)에 해당하는 증여세 3,800만원만 납부하면 된다.

부담부증여 시 주의해야 할 점

다만, 위 사례처럼 1주택자 또는 일시적 2주택으로 양도세가 비과세되는 주택을 증여하는 것이 아니라면 단순증여와 부담부증여 시 나온 세금을 비교해볼 필요가 있다. 무조건 부담부증여가 유리한 것은 아니기 때문이다. 이와 더불어 최근 바뀐 규정들로 특히 주의해야 할 점이 있다.

① 조정대상지역주택 부담부증여 시 다주택자 중과규정
4월 1일부터 2주택 이상인 부모가 조정 대상지역의 주택을 자녀에게 부담부증여 할 경우 증여자의 양도세 계산 시 장기보유특별공제를 적용 받지 못할 뿐만 아니라 일반 양도세율 외에 2주택자는 10%(3 주택자는 20%) 중과세가 적용되기 때문에 단순증여 때보다 세금이 많이 나올 수 있다. 이는 역으로 말하면 다주택자라 하더라도 조정대상지역의 주택을 증여하는것이 아니라면 양도세 중과를 걱정할 필요가 없다는 것을 의미한다.

② 채무인수가 가능한지 미리 확인해보자
최근 금융권의 소득대비부채상환비율인 DTI(Debt To Income) 규정이 강화됐다. 기존주택담보대출이 있는 상황이라면 바뀐 신DTI 규정에 의해 수증자의 채무인수가 가능한지 먼저 확인해보자.

③ 바뀐 지방세법을 확인하자
작년까지는 취득세에 대한 명확한 규정이 없어, 유상양도부분은 주택양도에 따른 취득세율(1.1~1.3%)을, 증여부분에 대해서는 4%를 적용해도 큰 무리가 없었으나, 지방세법 개정으로 2018년부터는 부담부 증여로 취득하는 주택은 모두 4%를 적용하게끔 변경됐다. 이를 놓쳐 가산세를 내는 사례가 발생하지 않도록 주의하자.

글 : 이환주
제공 : 웰스매니지먼트

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