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전세금·입주량·전세가율 증가 전세살이 위험 더 커졌다…

꼭 알아야 할 전세제도

2015년 2월 전후 전세 관련 기사를 찾아보면, 저금리로 월세전환이 가팔라지면서 전세물건이 부족한 가운데 신혼부부, 재계약 수요에 재건축 이주수요까지 더해져 전셋값이 치솟고 있다는 내용이 주류다. 2년이 지난 지금은 그때와 좀 바뀌었다. 국지적으로 전세물건이 부족한 지역은 상승했지만, 입주량 증가 등으로 전세 시장이 안정 흐름을 이어가고 있다는 내용으로 말이다. 그런데 올해 올려줘야 하는 전세금도 만만치가 않다. 여기에 깡통전세 위험은 더 커졌다.

KB경영연구소 발표 자료에 따르면 2016년 주택전셋값은 1.58% 상승했다. 수도권 2.4%, 5대광역시 0.88%, 기타지방 0.45%씩 올랐다. 2004년(-4.98%) 이후 가장 낮은 상승률이다. 2010년 전후 지방부터 시작된 분양물량 증가로 입주물량이 증가한 데다, 장기간 전셋값 상승에 따른 피로도 찾아왔다. 그렇다고 2년 전보다 전셋값이 오르지 않았다는 것은 아니다. 한국감정원 자료로는 올해 2월 전세금은 2년 전(2015년 2월)보다 약 2200만 원(전국 기준, 평균전세가격) 올랐다. 서울 강남 동남권은 약 8990만 원이나 올랐다. 이는 2013년 2월 대비 2015년 2월 올려준 전세금보다 높은 수준이다.

전세자금을 구하라

전세금이 부족하다면 대출의 힘을 빌려야 한다. 우선 떠올릴 수 있는 것은 ‘버팀목전세자금 대출(이하 버팀목대 출)’이다. 버팀목대출은 세대주로서 임차 전용면적 85㎡(읍·면 지역은 100㎡) 이하, 임차보증금 2억 원 이하(수도권은 3억원 이하)의 주택에 임대차계약을 체결하고, 임차보증금의 5% 이상을 낸 사람이 신청할 수 있다.<표1 참조> 1주택에 2가구 이상이 독립된 주거공간(출입문 공유 포함) 형태로 거주해도 지원받을 수 있다.

올해부터 버팀목대출의 우대금리와 대출한도가 변경됐다. 1월 31일부터 신혼가구의 우대금리가 0.5%p에서 0.7%p로 상향되면서 신혼가구는 연 소득에 따라 연 1.6~2.2% 수준으로 이용할 수 있게 됐다. 이미 버팀목대출을 이용 중인 신혼가구는 추가대출에 한해 바뀐 우대금리를 적용받을 수 있다. 만약 월세 성실납부자라면 추가로 0.2%p를 우대받아 연 1.4~2.0%로 이용할 수 있다. 월세성실납부자는 주택도시기금의 주거안정월세 자금 이용자 중 대출 총 연체일수 가 30일 이내이며 12회차 이상 대출금을 이용·상환 후 2년 이내 버팀목대출을 신청한 사람을 말한다.

얼마 전 국토교통부가 발표한‘서민·중산층 맞춤형 주거지원 강화를 위한2017년 주거종합계획’에 따르면 6월부터 버팀목대출의 대출한도가 수도권 1억 2000만 원→1억 3000만 원, 신혼부부·다자녀 1억 4000만 원→1억 5000만 원으로 상향된다.

또 이 계획안에는 6월부터 전세대출분할상환을 허용한다는 내용도 담겼다. 이러면 총이자 부담을 낮추고 만기 때 원금 상환 부담도 줄일 수 있다. 지난해 정부가 발표한 8.25가계부채관리방안에도 전세자금 대출금을 차주가 원하는 만큼 나눠 갚는‘부분’분할상환을 선택하면 인센티브를 주는 계획안이 담겼었다. 한편, 지난 2월 23일부터는 기존에 전 세대출을 받은 사람도 기존대출을 상환하는 조건으로 건설 중인 임대주택의 중도금 대출을 추가로 받을 수 있다.

전월세 상한제 도입 논란

최근 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 등의 도입에 대한 논의가 다시 뜨거워졌다. 이는 세입자가 원하면 2년 단위전세 계약을 1회 연장(2~4년, 최장 6년)할 수 있고, 재계약 시 전세금 인상률(5%)을 제한하는 것을 말한다. 이와 관련한 주택 임대차보호법 개정안 9건이 국회에 발의된 상태다. 하지만 도입에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 높다. 재산권을 지나치게 제약하는 것이며, 제도 시행 전에 집주인이 가격을 올리면 단기간에 전셋값이 급등할 수 있고, 전세의 월세 전환을 가속화 해 오히려 주거비 부담을 높인다는 등의 이유에서다. 입주량 증가 등으로 전셋값이 안정되고 있으니 제도 도입이 필요하지 않다는 의견도 있다.

반면 지난 2월 경제정의실천시민연합은‘국회는 전월세 상한제를 즉시 입법화하라’는 성명을 발표했다. 경실련은 “전셋값이 안정돼 전월세 상한제 도입이 필요 없다는 주장도 있지만, 입주물량이 몰린 택지지구, 강남, 재건축 예정단지 등 일부의 현상일 뿐이고 여전히 전셋값은 상승하고 있다”고 말했다. 그러면서 올해 대규모 입주가 예정된 만큼 제도 도입 이후 급등에 대한 우려도 많이 해소됐으며, 1989년 임대차보호법 개정과 같이 장기적으로는 전월세 안정에 도움이 될 것이라고 주장했다.

깡통전세를 구원하라

올해 전국 아파트 입주물량은 약 37만 가구로 지난 1998년 이후 최대 물량이 쏟아진다. 내년에는 이보다 많은 약 42만 가구가 입주를 앞두고 있다. 최근 KB국민은행에 따르면 올해 2월 전국 아파트 전세가율은 75.7%로 역대 최고치를 기록했다. 아파트와 빌라, 연립주택 등을 포함한 주택 종합 전세가율도 역대 최고치(68.2%)를 나타냈다.

이렇게 입주량이 증가하고 전세가율이 높아지면서 깡통전세에 대한 우려도 더욱 커졌다. 올해 전세를 계약·재계약 하는 사람들은 2년 후에 내 전세금을 잘 돌려받을 수 있을지에 대해서도 깊이 생각해야 한다.

계약 과정에서 지켜야 할 것

꼭 그런 것은 아니지만, 일반적으로 주택담보대출 금액과 전셋값을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 깡통전세로 분류된다. 따라서 이 정도 비율을 넘으면 계약을 피하고, 그래도 계약해야 한다면 그 초과분은 월세로 돌려 준전세로 계약해 깡통전세 위험을 줄이는 것도 방법이다.

계약할 때도 잘 따져봐야 한다. 우선임대 권한이 있는 임대인 본인 여부를 확인하자. 대리 계약 시에는 위임장, 인감증명서를 확인하고 이를 보관하자. 부동산 등기부등본상 근저당권, 전세권 등 권리순위관계 확인하고, 임차주택의 사용 부분이 계약서에 정확히 표시(번지·동·호수 등)되고, 부동산등기부등본과 일치하는지도 살피자. 다가구주택이라면 선순위 임차인이 몇 세대인지 또 선순위 보증금의 합계가 집값의 어느 정도 수준인지 확인할 필요도 있다. 다가구주택은 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택인데, 그만큼 선순위가 밀릴 수 있다. ‘미납국세열람제도’를 이용하면 집주인의 미납 국세, 지방세 등을 확인할 수 있다.

계약서 작성 후에 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 임차주택이 경매 또는 공매될 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 다른 채권자 보다 우선해 보증금을 변제받을 우선변제권을 취득할 수 있다. 임차보증금이 소액이면 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않아도 우선변제권을 받을 수 있다. 주인 동의가 없어도 되지만, 소송을 거쳐 승소한 후 강제집행으로 집이 경매로 넘어가고 나서야 돈을 받을 수 있다.
전입신고가 어렵다면‘전세권 설정’ 이라도 하자. 이러면 문제가 생겼을 때 직접 경매를 신청해서 변제받을 수 있다. 집주인의 동의가 필요하다.

보증보험 활용하라

전세금을 돌려받지 못할 때를 대비해 ‘전세보증금 보증보험’을 활용하는 것 도 방법이다. 주택도시보증공사(HUG)의‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증보험의‘전세금보장신용보험’두 가지가 있는데, 보험료율 등에 차이가 있다.<표2 참조> 올해 들어 위의 두 상품은 보험요율 인하, 보증한도 확대, 집주인 동의 요건 면제(SGI서울보증보험) 등으로 가입문턱을 낮추고 있다.

HUG와 SGI서울보증보험과 협약을 체결한 부동산 중개업소에서도 가입할 수 있다.
한편, 계약 기간 종료 후 보증금을 반환받지 못했는데 이사해야 한다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청하자. 이러면 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 그 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다.

글 유선미 기자
제공 : 웰스매니지먼트

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